一、概述　　十九大之后房地产市场“房住不炒”的属性定位已经确立，多层次住房供应体系逐渐建立，房地产市场将逐步进入“青铜时代”，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基调更加明确。2017年年底的中央经济工作会议再次提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局，一系列长效机制政策正在酝酿筹划之中。这些对未来房地产市场的发展将产生深远影响，住房观念转变和住房居住属性将得到强化，房地产投资属性将进一步降低。同时，监管政策愈发严谨，监管措施愈加刚性，监管执法愈发严苛。因此市场销售可能再次遭遇寒流，房地产行业将逐步进入到以量取胜、... 查看全部▼

　　一、概述
　　十九大之后房地产市场“房住不炒”的属性定位已经确立，多层次住房供应体系逐渐建立，房地产市场将逐步进入“青铜时代”，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基调更加明确。2017年年底的中央经济工作会议再次提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局，一系列长效机制政策正在酝酿筹划之中。这些对未来房地产市场的发展将产生深远影响，住房观念转变和住房居住属性将得到强化，房地产投资属性将进一步降低。同时，监管政策愈发严谨，监管措施愈加刚性，监管执法愈发严苛。因此市场销售可能再次遭遇寒流，房地产行业将逐步进入到以量取胜、薄利多销的“青铜时代”；
　　（一）公司各项业务运行特点
　　1.房地产主业超额完成年度预算目标
　　各在售房地产项目特别是徐州、扬州项目紧抓市场机遇，销售形势良好，年内各房地产项目按计划开展。前海港湾花园、松湖朗苑项目、半山御景以及湖畔御景年度累计销售面积7.03万平方米，结转面积19.91万平方米；扬州湖畔御景项目实现完美收官，成为扬州高端洋房社区的标杆；徐州半山御景项目紧紧围绕纯墅项目二次开盘销售这一核心目标，最终取得回款4.21亿元的良好绩效。此外，金领假日公寓项目主体结构工程于2017年10月中旬全面提前封顶，注入湾区理念、打造口岸精品。
　　2.物业管理企业发展潜力凸显
　　国贸物管公司成功签约阿里巴巴西溪、滨江园区，新增重庆京东亚洲一号等外地项目，全年实现营业收入约3.64亿元；皇城物管公司顺利完成目标责任书各项经营指标，不断探索实践“互联网+”在物业服务中的应用，稳步推进现代服务型企业的转型升级；物业租赁方面收入约6683万元，房屋出租率达96%，超额完成年度预算目标。
　　3.重点推进公司下属出租汽车公司与深圳巴士集团的整合工作
　　为不断优化公司产业布局和资产结构，积极响应市属国有出租车企业资源整合、加强国企战略协同发展的号召和顺应行业改革的趋势，公司以不低于1.8953亿元的价格，向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属深圳市国贸汽车实业有限公司、深圳市深新出租汽车有限公司100%股权，股权转让完成后所产生税后投资收益约为7500万元，该转让事项已经2017年6月30日和7月17日召开的董事会、股东大会审议通过，并签署了转让协议，2017年12月7日发布了编号为2017-47《关于向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属两家出租汽车公司100%股权的进展公告》，各项工作正有序推进。
　　（二）各在建重点项目进展情况：
　　1.深物业·金领假日项目（深圳）：项目按施工合同工期节点有序推进，主体结构施工提前5天完成工期节点，于2017年
　　10月全面主体结构封顶，正在进行室内外装修。
　　2.深物业·前海港湾项目（深圳）：项目已于2016年12月入伙。
　　3.深物业·松湖朗苑项目（东莞）：松湖朗苑项目上半年主要完成园林景观施工及初验等相关工作，项目已于2017年7月
　　28日顺利入伙。
　　4.深物业·湖畔御景项目（扬州）：项目二期工程进展顺利，水电、园林绿化等配套及市政工程如期进场施工，于2017
　　年11月初完成竣工备案，达到入伙条件。
　　5.深物业·半山御景项目（徐州）：项目一期结合扩院工程，对主景观带的景观植物进行了优化提升，于2017年上半年
　　顺利入伙。

　　二、核心竞争力分析
　　公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求近些年来，公司以房地产为主业的整个集团持续稳定经营，无论是资产规模还是收入、利润都屡创新高，这主要得益于公司精确的市场定位独特的核心竞争优势：一是公司经营团队持续稳定，在公司发展战略上持之以恒，不断编制十二五、十三五战略规划，以战略规划为指导和路线图，不断开拓进取，确保了公司在大政方针上的连续性；二是公司目前房地产开发项目管控模式为集团总部—城市公司两级，集团层面主要把控土地投资、计划运营、关键营销节点、限额以上规划设计和成本控制等事项，工程管理、现场营销、限额以下现场设计和成本管控由各城市公司完成，给予了各项目公司充分的自主权，集团以制度化管理为主，目前已经形成房地产主业综合管理制度《房地产手册》等规范标准的内部运营体系，房地产管控模式日趋完善和成熟；三是公司目前开发区域主要集中在深圳及周边城市，得益于土地获得成本的价格优势和深圳房地产市场的快速发展，公司深圳区域项目将为公司带来良好的经济效益；四是品牌和文化沉淀优势，公司经过三十多年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，已连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉称号。2017年7月，在深圳市房地产业协会召开的2017深圳房地产盛典大会上，揭晓了深圳市房地产开发行业综合实力二十强榜单，深物业集团在全市800多家同行中脱颖而出，位列第16位。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）发展环境分析
　　2018年是公司实施“十三五”战略规划、全面谋篇布局关键之年。从2016年三季度末至今，房地产市场调控力度持续升级，调控效果逐步显现，总体市场降温并趋于平稳。“十九大”报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，给未来五至十年的房地产市场定调，政策层面将维持稳中偏紧的主基调，市场将逐步回归理性。在此大方向影响下，房地产企业利润空间可能进一步缩小，获取地块难度不断加大，龙头企业市场占有率快速提升，房企尤其中小型企业面临更大考验。
　　按照深圳市“十三五”规划纲提出的建设创新型城市、全国经济中心城市、智慧城市、现代化超大城市、生态文明城市、国际化城市等“十个城市”的部署，全市GDP将从目前的1.75万亿增至2.6万亿，推动粤港澳大湾区建设和泛珠三角区域合作，加快深莞惠和河源、汕尾“3＋2”经济圈建设，充分发挥深圳的辐射引领带动作用。随着深中通道的建设，珠江口湾区通道的打通，深圳区域腹地正从东莞、惠州进一步拓展到泛珠地区。按照《深圳市住房建设规划(2016-2020)》，“十三五”期间，全市计划实现新增住房有效供应65万套，其中，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套。
　　深圳市国资委把2018年确定为“国企改革攻坚年”，全面落实“1+12”改革文件，聚焦改革的重点难点，具体要实施“五个全面”：全面推进混合所有制改革，坚持“不限层级、应改尽改”，落实混合所有制改革三年工作方案，通过引进战略投资者、外部并购、员工持股等方式，全面推进企业混改，力争3年内实现商业类企业混改全覆盖；全面推进市场化选人用人改革探索推行职业经理人制度，力争3至5年构建领先全国的职业经理人制度体系；全面推进长效激励约束改革，全年完成8至9家市属直管企业长效激励工作，2019年实现直管企业长效激励全覆盖；全面完善公司治理；全面提升管资本的能力和水平。2018年市属国有经济利润总额增长预期目标为9%以上，高于全市经济增长8%的目标。将进一步做强做优做大产业集团，加快完善实施国资整合重组“1+N”方案，推进金控平台、“一区多园”、地面公交、要素交易、环境水务等整合方案的落地实施；加大资本运作力度，实施“上市公司+”战略。
　　
　　（二）公司面临的风险及对策
　　（1）市场风险
　　2018年，国家房地产政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。随着我国楼市长效机制落地，住房保障等政策调控会更为长期化，租购并举会成为新时代背景下的新格局，新房市场规模仍会处于相对高位。政府稳定价格的决心不会改变，后续针对稳定价格依然会有各类管控的措施，不排除有包括限购限贷在内、土地出让等方面的管控政策出现。
　　公司密切关注市场趋势，深入研判调控政策，及时把握市场机遇，适时推出了扬州项目二期、徐州项目一期等，通过加推东莞项目等措施，在售房地产项目销售顺利，公司将继续紧抓项目工程管理，进一步加强和提高房地产项目运营管理能力，及时掌握房地产项目开发计划落实情况，确保公司各在建房地产开发项目顺利完成预定任务目标。同时，根据不同市场的实际情况，及时调整营销策略，促进项目去化。
　　（2）行业风险
　　随着一二线城市市场集中度提高，区域竞争将会更加激烈，房企分化与转型将加速。房地产企业将进一步向头部集中，发生收并购的概率将不断增大，呈现“大者愈大”局面。过去一年半时间，一二线多数城市楼市在严厉调控下趋于冻结，深圳等一线房地产市场面对空前严厉的调控措施，大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市。经历2016年去库存以及2017年三四线市场上涨后，基本居住需求、改善需求及投资需求都得到了极大释放，住房短缺的历史基本结束，房地产行业投资的“相对洼地”正在消失。外部环境和行业形势复杂严峻，不确定因素增多，增量市场规模进一步压缩，市场竞争激加剧。
　　（3）公司资源
　　公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近两年来房地产市场的火热传导到土地市场，一线城市和核心二线城市住宅类土地竞争激烈，价格屡创新高，房地产企业竞买成本和风险大大增加，而三四线城市面临市场需求一定程度上得到消化后，后续新增购房需求不足，投资风险显著上升。在目前在售房地产项目销售情况良好，公司资金面较好的情况下，今后将加大对土地投资工作的资源投入力度，除一方面关注目标城市土地招拍挂信息外，还将加强对并购等合作开发模式的研究，力求尽快补充土地储备。
　　面对调控政策细化、行业竞争加剧、自身资源不足等多种因素影响，公司将深化内部改革，强化市场经营，在业务开发模式和内部管理措施上加以应对。一是把项目拓展作为主攻方向。重点着眼于肇庆鼎湖区、惠阳、梅林厂房城市更新等重点开发项目，不断扩大产业园区建设运营、城市综合体、特色小镇建设等集约建筑群的市场份额，争取在各类土地储备上取得突破。二是强势进军长租公寓市场。配合做好龙园创展项目、龙华综合楼、福民综合楼、金领假日公寓等存量资产的更新、改造、移交等工作，争取启动市场化运作项目，完成集团租赁公司的机构组建、品牌导入和正式运作。三是扩大多种形式的对外合作。继续加强与鼎湖区属国资公司、易图资讯等有关单位的深度合作，打破发展瓶颈，创造更大的发展空间。
　　（三）2018年公司经营工作计划
　　2018年，公司将坚持稳中求进的发展步调，领会“房住不炒”的发展定位，继续紧抓房地产项目工程进度，推进项目按计划进行，以强化经营为基础、以资本运作为抓手、以体制改革为保障，进一步做好项目开发工作，进一步优化产业结构，加强和提高房地产项目运营管理能力，及时掌握房地产项目开发计划落实情况，确保公司各房地产开发项目经营目标得以实现。
　　根据不同城市的实际情况和发展趋势，制定贴合市场的营销方案，持续跟踪、分析市场反应及变化，迅速调整销售策略，促进项目销售，公司也将积极多种合作方式，拓展优质项目资源。
　　全面提升公司管控水平，兼顾物业管理、房屋租赁等辅业的发展，不断优化整合内部管理资源，积极寻求拓展方案，降低人工成本，提高工作效率，扩大辅业利润。
　　2018年的重点工作：
　　1.全力以赴，确保完成全年经营目标任务
　　2018年，重点做好预算目标分解，强化预算刚性约束。开源节流，降本增效，严格规范和控制各项费用支出，进一步压缩各项经费开支。全力推进项目营销。落实《集团存量房地产项目2018年销售方案》，针对市场实际及时调整营销策略。积极推进存量项目开发，确保工程进度按计划完成。针对市场实际及时调整营销策略，最大限度降低政策的负面影响，在保证公司利益最大化的同时，大力促进尾盘销售。
　　2.以质量效益为中心，构建发展新格局
　　集中优势力量，下决心、大投入解决当前公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题，通过多种方式不断扩大产业园区、特色小镇等类型项目土地资源，争取年内在各类土地储备上取得突破。严格按照《房地产项目投资指引》要求，重点着眼于肇庆鼎湖区、惠阳、梅林厂房城市更新等重点开发项目，扩大产业园区、特色小镇等类型项目土地资源。深入贯彻“十九大”提出的“房住不炒”定位，强势进军长租公寓市场，年内争取完成龙园创展大厦房产及风和日丽综合楼装修改造，并推动入市。
　　3.持续推进完善各项基础管理工作，做好安全生产和信访维稳工作
　　在上市公司法人治理、全面预算管理、薪酬管理、财务管理、投资后评价、产权管理、对标管理、企业文化建设、党风廉政建设、审计整改、全面风险管理、内部控制等方面继续完善。按计划完成公司安全生产管理工作；继续完善安全生产管理制度，深入开展安全生产检查，推进重大安全隐患解决；做好信访维稳工作，确保全年不出现大的安全生产和信访维稳问题。 收起▲

　　一、概述
　　2017年上半年，各地政府因城施策去库存，加强房地产市场分类调控，40多个城市密集出台新一轮紧缩调控。这一轮调控最大特点是：调控城市由热点一、二线城市转变为环一线周边三四线城市及其他省内地级市，整体来看，在全国因城施策的大环境下，三四线城市政策环境将维持大部宽松与局部“灭火”共存的局面。
　　由于受到限购、限价影响，上半年一、二线城市出现“量缩价平”现象，三、四线城市销售趋热，出现“量价齐升”的现象，这主要得益于投资需求和资金从一二线城市“外溢”至三、四线城市。目前，市场依旧保持一定的热度，房地产宏观数据也处在高位，考虑到去年房地产销售创历史新高，今年若继续上涨，政府调控压力... 查看全部▼

　　一、概述
　　2017年上半年，各地政府因城施策去库存，加强房地产市场分类调控，40多个城市密集出台新一轮紧缩调控。这一轮调控最大特点是：调控城市由热点一、二线城市转变为环一线周边三四线城市及其他省内地级市，整体来看，在全国因城施策的大环境下，三四线城市政策环境将维持大部宽松与局部“灭火”共存的局面。
　　由于受到限购、限价影响，上半年一、二线城市出现“量缩价平”现象，三、四线城市销售趋热，出现“量价齐升”的现象，这主要得益于投资需求和资金从一二线城市“外溢”至三、四线城市。目前，市场依旧保持一定的热度，房地产宏观数据也处在高位，考虑到去年房地产销售创历史新高，今年若继续上涨，政府调控压力将增大，要进一步控制房价过快上涨，下半年调控政策或将进一步加大。
　　2017年上半年，集团公司完成营业收入13.17亿元，净利润3.60亿元，各项指标基本按照全年预算的进度完成。2017年下半年，公司根据政策和市场变化，调整销售策略，积极消化异地项目库存。同时，提高物业管理公司的安全管理以及园区服务水平，继续加强租赁、餐饮等辅业发展，保证企业全面持续健康发展。2017年7月，在深圳市房地产业协会召开的2017深圳房地产盛典大会上，揭晓了深圳市房地产开发行业综合实力二十强榜单，集团公司在全市800多家同行中脱颖而出，位列第16位。
　　（一）上半年公司各项业务运行特点
　　1.公司营业收入大幅增加，房地产主业表现超预期
　　2017年上半年公司营业收入13.17亿元，同比大增254%，主要归结于房地产主业收入快速增长，房地产主业实现收入10.54亿元，同比上涨幅度较大，达到933%，主要原因是是前海港湾花园项目入伙，项目达到结转收入条件，上半年前海港湾花园项目结转面积1.44万平米，结转收入9.09亿元；销售方面，上半年集团主要有前海港湾花园、松湖朗苑项目、半山御景以及湖畔御景四个在售项目，各项目上半年共销售3.04万平米、销售金额28,646万元。其中，徐州半山御景项目加强品牌管理，通过加大宣传力度、开拓媒体合作等多种渠道拓展客户，有针对性地围绕项目二批次开盘销售开展工作；扬州房地产市场上半年呈现利好现象；湖畔御景项目把握市场时机，利用市场调研、策略性销控等多项措施，全面清盘一期项目，二期去化率达98%以上。
　　2.房屋租赁、物业管理及汽车客运业务完成较好
　　集团各辅业充分拓展市场，物业管理、小汽车出租、工程监理和餐饮等企业克服困难，积极应对严峻的市场考验，经营正常平稳，基本实现了时间过半任务过半的目标。总体来看，上半年，一是物管行业实现营业总收入约1.91亿元，其中国贸物管公司获评“2017中国物业服务综合实力100强企业”第36名，“2016年度深圳市物业服务企业综合实力50强”等多个荣誉称号，皇城物管公司有序推进“智慧社区”推广工作，全面提升服务品质，积极拓展外地物业管理市场；二是租赁行业积极应对市场变化，主动出击寻找优质租户，盘活空置物业，促使租金收入稳步增长，上半年实现收入3250万元，同比增长242万元，增幅达8%；三是餐饮行业不断加大团购营销和网络营销力度，监理公司有序推进金领假日公寓、扬州湖畔御景等重点项目的工程监理工作。
　　3.重点推进公司下属出租汽车公司与深圳巴士集团的整合工作
　　为不断优化公司产业布局和资产结构，积极响应市属国有出租车企业资源整合、加强国企战略协同发展的号召和顺应行业改革的趋势，公司以不低于1.8953亿元的价格，向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属深圳市国贸汽车实业有限公司、深圳市深新出租汽车有限公司100%股权，股权转让完成后所产生税后投资收益约为7500万元，该转让事项已经2017年6月30日和7月17日召开的董事会、股东大会审议通过，并签署了转让协议，目前各项工作正稳妥有序推进。
　　（二）各在建重点项目进展情况：
　　1.深物业·金领假日项目（深圳）：项目按施工合同工期节点有序推进，主体结构施工提前3天完成工期节点，上半年三栋主体结构分别施工至38层、28层和26层，后续同步推进营销中心装修和首批样板房装修及部分园林景观施工。
　　2.深物业·前海港湾项目（深圳）：2017年上半年工作主要围绕项目入伙展开工作，目前该项目已结转收入497套，结转面积4.16万平米，已累计结转收入22.54亿元。
　　3.深物业·松湖朗苑项目（东莞）：松湖朗苑项目上半年主要完成园林景观施工及初验等相关工作，项目已于2017年7月28日顺利入伙。
　　4.深物业·湖畔御景项目（扬州）：项目二期工程进展顺利，水电、园林绿化等配套及市政工程如期进场施工。
　　5.深物业·半山御景项目（徐州）：项目一期结合扩院工程，对主景观带的景观植物进行了优化提升。

　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　房地产业
　　（一）主要业务概述
　　公司目前总共有12家正常运作的企业，包括4家地产公司（皇城地产公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司），2家物管公司（国贸物管、皇城物管），2家小汽车出租公司（国贸汽车公司、深新汽车公司），2家合资企业（吉发仓储、天安物业，皆占股50%），1家餐饮公司，1家监理公司。
　　分别开展以下业务：
　　1、房地产业务
　　地产主业由四家公司运营，目前正在开发中的有如下5个项目：
　　（1）徐州半山御景：2010年2月10日招拍挂竞得，占地面积9.69万平方米，总地价1.92亿元，已于2016年12月开盘销售，经过两批的开盘销售，一期项目房源已基本实现销售。
　　（2）东莞松湖朗苑：2010年7月15日竞得，占地面积6.69万平方米，总地价2.14亿元，2015年7月底开盘销售，目前该项目已基本销售完毕，2017年将入伙结算。
　　（3）扬州湖畔御景：2011年1月28日竞得，占地面积6.66万平米，总地价6.1亿元，目前已开始销售项目二期。
　　（4）深圳前海项目：2011年7月为完成股改承诺经资产置换而来，占地面积1.99万平方米，总地价2.7亿元，已于2015年11月开盘销售，推出的房源目前已基本售罄。
　　（5）深圳金领假日：位于皇岗口岸，系历史用地，占地面积1.26万平方米，总建面约18.3万平方米，该项目目前正在紧张有序施工当中。
　　上述5个在建项目合计占地面积26.3万平方米，总建筑面积75.1万平方米，可售面积约53.7万平方米。
　　2、物业管理行业
　　公司目前主要有国贸物管和皇城物管两家物业管理企业。
　　3、小汽车出租业务
　　公司目前主要有国贸汽车和深新汽车两家出租车企业，合计拥有红的牌照530个。
　　4、租赁业务
　　公司目前共有可租赁物业面积8.62万平方米，出租率达96%。
　　5、仓储业务
　　公司仓储业务主要为合资企业（50%股权）吉发仓储公司，仓库面积合计3.5万平方米。
　　6、餐饮业务
　　公司餐饮业务由国贸餐饮公司运营，总营业面积1892平方米。
　　（二）公司主要业务发生的变化情况
　　为不断优化公司产业布局和资产结构，积极响应市属国有出租车企业资源整合、加强国企战略协同发展的号召和顺应行业改革的趋势，公司以不低于资产评估结果18953.3万元的价格（其中深圳市国贸汽车实业有限公司为16963.07万元，深圳市深新出租汽车有限公司为1990.23万元），向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属国贸汽车公司、深新汽车公司100%股权。
　　经2017年6月30日公司第八届董事会第十七次会议审议，本次股权转让事项已获得公司董事会全票审议通过，独立董事亦发表了专业独立意见，本次股权转让事项已提交公司2017年第一次股东大会审议并获得通过，本次股权转让事项已取得深圳市国资委批复同意，股权转让标的公司的评估报告已完成深圳市国资委备案程序。目前，本次股权转让事项各项工作正有序推进。
　　三、核心竞争力分析房地产业
　　近些年来，公司房地产主业持续稳定经营，公司资产规模和收入规模连创新高，这主要得益于公司具有独特的核心竞争优势：一是公司经营团队持续稳定，在公司发展战略上持之以恒，不断编制十二五、十三五战略规划，以战略规划为指导和路线图，不断开拓进取，确保了公司在大政方针上的连续性；二是公司目前房地产开发项目管控模式为集团总部—城市公司两级，集团层面主要把控土地投资、计划运营、关键营销节点、限额以上规划设计和成本控制等事项，工程管理、现场营销、限额以下现场设计和成本管控由各城市公司完成，给予了各项目公司充分的自主权，集团以制度化管理为主，目前已经形成房地产主业综合管理制度《房地产手册》、成本专项管理《目标成本—合约规划管理体系》等规范标准的内部运营体系，房地产管控模式日趋完善和成熟；三是公司目前开发区域主要集中在深圳及周边城市，得益于土地获得成本的价格优势和深圳房地产市场的快速发展，公司深圳区域项目将为公司带来良好的经济效益；四是品牌和文化沉淀优势，公司经过三十多年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物业”的品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，已连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉称号。2017年7月，在深圳市房地产业协会召开的2017深圳房地产盛典大会上，揭晓了深圳市房地产开发行业综合实力二十强榜单，深物业集团在全市800多家同行中脱颖而出，位列第16位。

　　四、公司面临的风险和应对措施
　　（一）公司面临的风险
　　1.深圳市场观望氛围严重，外地项目政策影响较大
　　公司目前在售项目位于深圳、东莞、徐州、扬州，受政策及整体市场影响，给项目未来销售带来一定不确定性。如深圳和东莞受政策影响严重，市场观望情绪严重；扬州项目因市场回暖，成交增加，但是四月上旬扬州政府出台限价政策，市场观望气氛渐浓；徐州楼市回暖，但项目周边别墅产品较多，价格适中，因此竞争压力仍然较大。
　　2.土地储备不足，土地竞争压力加大
　　公司土地储备不足，目前的土地储备主要是历史遗留用地以及已开发项目的剩余待开发土地，其中历史遗留用地产权需要逐步明确，开发周期不确定。此外，以公司目前的规模和财力，无法在一二线城市与同行业的大型公司竞争购地，公司已深刻认识这一现实情况，积极深挖内部存量土地和旧改项目，同时联合系统兄弟企业，共同开发历史遗留土地，达到共赢。另外，积极探索多种开发模式，打破公司房地产传统的开发方式，使开发方式多元化。
　　（二）主要应对措施
　　1.根据市场态势进行销售调整，保持稳定的成交量
　　扬州房地产市场今年以来处于“量价齐升”的阶段，公司根据市场情况，及时把握契机，适当调高产品销售价格，产品去化良好。徐州项目已经入伙，目前需做好产品品质提升工作，以入伙为契机，开展特色营销活动，吸引顾客，从而刺激项目销售。7月初，徐州项目加推热销，自开盘累计销售182套（认购口径），去化率达到了85%，下一步将继续根据市场情况调整价格和销售策略。
　　2.盘活现有土地资源，确保企业可持续发展
　　公司多次对名下未开发土地进行考察，积极开展前期规划调研工作，及时跟进相关进展。5月公司与市人才安居集团已经签订福昌二期地块的开发合作意向书。另外公司已启动淡水土地开发的前期规划工作。 收起▲

　　一、概述。
　　（一）报告期行业发展回顾。
　　1、市场环境分析。
　　2016年，宏观经济运行平稳，供给侧改革取得阶段性成果，经济增长积极性因素增多，出现了“双重向好”的新格局：新结构、新经济、新动能在加速形成，传统产业调整在深化，创新对发展的支撑作用增强，全年国内生产总值74.41万亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%，但美国加息与欧洲和日本继续量化宽松的货币政策相互矛盾，强势美元逐渐崛起，外汇流出和人民币贬值预期均有所上升。
　　2、行业格局和趋势分析。
　　详见“第三节公司业务概要”。
　　公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求（二... 查看全部▼

　　一、概述。
　　（一）报告期行业发展回顾。
　　1、市场环境分析。
　　2016年，宏观经济运行平稳，供给侧改革取得阶段性成果，经济增长积极性因素增多，出现了“双重向好”的新格局：新结构、新经济、新动能在加速形成，传统产业调整在深化，创新对发展的支撑作用增强，全年国内生产总值74.41万亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%，但美国加息与欧洲和日本继续量化宽松的货币政策相互矛盾，强势美元逐渐崛起，外汇流出和人民币贬值预期均有所上升。
　　2、行业格局和趋势分析。
　　详见“第三节公司业务概要”。
　　公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求（二）公司2016年总体回顾。
　　2016年是公司十三五规划的开局之年，报告期内，面对复杂的宏观微观环境，在公司经营班子的带领下，集团公司全体干部员工齐心协力，以完成全年任务为工作重心，牢牢把握发展主动权，各项事业都取得了显著成绩，在经营业绩、管理体系、企业凝聚力等方面达到了一个崭新的高度，实现了十三五的良好开局，为公司更好更大发展奠定了坚实的基础。
　　1、营业收入突破20亿元，实现了十三五开门红公司2016年度实现营业收入205,920万元，实现净利润35,486万元（归属于母公司），2016年末总资产为66.54亿元，2016年末归属于母公司股东权益合计24.10亿元，加权平均净资产收益率15.79%，每股收益0.595元，每股净资产4.05元。营业收入和资产规模均创下历史新高，实现了十三五时期的开门红，为公司下一步跨越发展奠定了坚实基础。
　　2、各在建项目销售业绩理想，亮点纷呈2016年，公司密切关注市场趋势，深入研判调控政策，及时把握市场机遇，销售方面适时推出扬州项目二期、徐州项目一期等，在售房地产项目销售顺利，深圳和东莞两个项目2016年销售金额约10亿元，扬州项目一期和二期实现销售金额约3.6亿元，徐州项目一期实现开门红，销售金额约1.41亿元，其中深圳和东莞两个项目回款接近33亿元，创公司历年之最。
　　3、项目管理水平日益提升，工程进度有序推进2016年，公司5个在建项目顺利完成各项工程建设任务，全年实现安全生产零事故。前海项目提前9个月入伙，圆满完成项目开发各项进度目标；金领假日公寓项目提前43天完成裙楼施工节点；东莞项目于2016年11月30日完成竣工核验，各项工程持续有序开展；扬州项目二期单体验收完毕，各项配套工程按计划推进；徐州项目完成竣工验收备案，并顺利开盘。
　　4、物管业务拓展壮大,其他辅业平稳经营国贸物管公司2016年实现营业收入3.48亿元，比预算目标均有所增长，皇城物管公司全年完成营收4980万元，两家物管公司合计管理物业面积超过1100万平米，涵盖深圳、杭州、重庆、内蒙古和山东等多个地区。小汽车、监理、租赁等辅业平稳经营，均按计划完成年度目标任务。

　　二、核心竞争力分析。
　　近些年来，公司房地产主业持续稳定经营，公司资产规模和收入规模连创新高，这主要得益于公司具有独特的核心竞争优势：
　　一是公司经营团队持续稳定，在公司发展战略上持之以恒，不断编制十二五、十三五战略规划，以战略规划为指导和路线图，不断开拓进取，确保了公司在大政方针上的连续性；二是公司目前房地产开发项目管控模式为集团总部—城市公司两级，集团层面主要把控土地投资、计划运营、关键营销节点、限额以上规划设计和成本控制等事项，工程管理、现场营销、限额以下现场设计和成本管控由各城市公司完成，给予了各项目公司充分的自主权，集团以制度化管理为主，目前已经形成房地产主业综合管理制度《房地产手册》、成本专项管理《目标成本—合约规划管理体系》等规范标准的内部运营体系，房地产管控模式日趋完善和成熟；三是公司目前开发区域主要集中在深圳及周边城市，得益于土地获得成本的价格优势和深圳房地产市场的快速发展，公司深圳区域项目将为公司带来良好的经济效益；四是品牌和文化沉淀优势，公司经过三十多年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物业”的品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，已连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉称号。

　　三、公司未来发展的展望。
　　（一）发展环境分析。
　　2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。
　　2016年底的中央经济工作会议为2017年的楼市定下“平稳健康发展”的主基调，提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并建立起房地产市场稳健发展的长效机制，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
　　“十三五”时期是我国全面建成小康社会的决胜阶段，2020年是我们党确定的“两个一百年”奋斗目标的第一个百年奋斗目标。党的十八届三中全会以来，全面深化改革步伐加快推进，通过供给侧改革，改善供给结构，适应需求结构、促进供给效率的全面提升；通过国企改革释放内生动力，通过转变发展方式和转型升级，促进面向未来的经济可持续发展。
　　深圳市“十三五”规划纲要提出，要建设创新型城市、全国经济中心城市、智慧城市、现代化超大城市、生态文明城市、国际化城市等“十个城市”，GDP将从目前的1.75万亿增至2.6万亿，推动粤港澳大湾区建设和泛珠三角区域合作，加快深莞惠和河源、汕尾“3＋2”经济圈建设，充分发挥深圳的辐射引领带动作用。深圳市国资委将2017年确定为“资源整合年”，深化混合所有制改革，推动资源整合和并购重组，做优做强做大一批国有企业。
　　（二）行业格局和趋势。
　　详见“第三节公司业务概要”。
（三）公司面临的风险及对策。
　　（1）市场风险。
　　2016年，宏观经济缓中趋稳，一线城市房地产市场在经历了2015年的火爆上涨之后，政府陆续出台了调控措施抑制房价过快上涨，不断稳定市场预期，但在二三线城市，库存高企的形势依然严峻，去库存的政策导向继续实施，房地产行业集中度加速提升，企业并购案例明显增多，马太效应加剧，中小型企业面临更大考验。
　　公司密切关注市场趋势，深入研判调控政策，及时把握市场机遇，适时推出了扬州项目二期、徐州项目一期等，通过频繁加推东莞项目等措施，在售房地产项目销售顺利，工程方面全力推进前海项目施工进度并于12月顺利入伙，确保完成了年度任务。公司将继续紧抓项目工程管理，进一步加强和提高房地产项目运营管理能力，及时掌握房地产项目开发计划落实情况，确保公司各在建房地产开发项目顺利完成预定任务目标。同时，根据不同市场的实际情况，及时调整营销策略，促进项目去化。
　　（2）行业风险。
　　步入白银时代的房地产行业，市场竞争加剧，行业投资风险加大。一方面，是一二线城市经过暴涨之后的严厉调控政策，特别是2016年，像深圳这样的一线房地产市场经历大涨之后，各项调控措施出台最多，也最为严厉，限购政策的推行以及政府对行业的全面整顿导致市场人气回落，成交迅速降温，项目销售难度加大，同时，在一线城市，由于土地市场竞争激烈，获取成本急剧增加，对于中小房企而言，资金实力、管理能力、项目资源劣势较为明显，难以进入一线城市和二线核心城市获取优质土地；另一方面，在三四线城市，市场库存依然高企，土地市场价格居高不下，面粉贵过面包的现场依然存在，投资风险不断加大。
　　（3）公司土地储备不足。
　　公司现有存量项目基本已启动开发，亟需补充土地储备，但近两年来房地产市场的火热传导到土地市场，一线城市和核心二线城市住宅类土地竞争激烈，价格屡创新高，房地产企业竞买成本和风险大大增加，而三四线城市仍面临去库存压力，投资风险相对较大。在目前在售房地产项目销售情况良好，公司资金面较好的情况下，今后将加大对土地投资工作的资源投入力度，除一方面关注目标城市土地招拍挂信息外，还将加强对并购等合作开发模式的研究，尽快补充土地储备。
　　公司已经深刻认识到行业变化对企业经营的影响，未来将从业务开发模式和内部管理措施上加以应对，一是加大对合作开发模式的探索，既扩大土地获取渠道又有效分散投资风险，二是加强对行业先进管理理念、技术的学习和引进力度，提高企业运营效率，三是物业管理、房屋租赁等辅业的发展，积极寻求拓展方案，扩大辅业利润，如物业管理企业继续探索老旧住宅减亏增效试点，不断减亏增效，探索新的创收模式，向行业领军企业借鉴学习，不断推进企业信息化建设，实现扁平化、透明化管理，积极承接科技园区等业态，不断增强发展后劲。
　　（四）2017年公司经营工作计划。
　　2017年，公司将继续紧抓房地产项目工程进度，推进项目按计划进行，进一步加强和提高房地产项目运营管理能力，及时掌握房地产项目开发计划落实情况，确保公司各房地产开发项目经营目标得以实现。并根据不同城市的实际情况和发展趋势，制定贴合市场的营销方案，持续跟踪、分析市场反应及变化，迅速调整销售策略，促进项目销售，公司也将积极多种合作方式，拓展优质项目资源。
　　与此同时，兼顾物业管理、房屋租赁等辅业的发展，积极寻求拓展方案，扩大辅业利润，如物业管理企业不断优化整合内部管理资源，降低人工成本，提高工作效率，继续推进老旧小区减亏增效改革试点。
　　2017年的重点工作：
　　1、继续抓机遇促销售，力争超额完成年度任务目标。
　　2017年，继续以完成年度任务为目标，从销售策略入手，加强营销策划团队和能力建设，密切关注房地产市场变化和政策动态，充分使用营销新途径，做好精准定位和客户营销，把控合同履约风险，积极做好资金回笼，确保完成销售目标，为2017年业绩开好局、起好步。
　　2、严控质量和成本，确保在建项目施工进度。
　　在建5个项目继续按照《房地产手册》精细化要求，狠抓流程和质量管控，按照年度计划的要求，做好在建工程的施工进度和质量，现场项目部和监理单位要加强对施工流程的管控，并建立倒查抽查制度；要贯彻落实运营月报制度，及时排查和倒查项目潜在风险，确保工程进度。
　　3、以减亏增效为中心，辅业企业积极谋发展。
　　物业管理等辅业企业，继续以内部管理变革与创新为突破口，积极参与市场竞争，扩大企业规模，同时，要继续以减亏增效为工作中心，重点降低人力资源管理成本，不断适应行业和市场变化，向行业领军企业借鉴学习，不断推进企业信息化建设，减少管理幅度和层级，充分考虑甩包袱，谋出路。
　　4、加紧土地调研，做好历史遗留地块的开发沟通。
　　今年，我们依然要对珠三角等重点区域和城市的土地市场进行实地考察，积极考虑与其他市属国企的合作开发机会，做好历史遗留地块的开发规划沟通。
　　公司2017年度计划投资25.7亿元。其中房地产在建项目开发投资5.7亿元；土地拓展项目投资安排20亿元。公司将通过公司自有资金及楼盘销售收入，以及拓展外部融资渠道等内外融资有效结合的方式，来保障公司投资项目的资金需求。 收起▲